Uusehitiste kvaliteedi hindamine

[Reigoo]

Tere!

Olen mõned kuud pealinna korterite hinnatasemel silma peal hoidnud. Mitmeid kohapeal vaatamas käinud. Netis tuulanud, otsinud erinevaid artikleid nii uusehitiste kui ka vanade paneelmajade kvaliteedi kohta. Iseäranis buumiajal, 2005-2008 ehitatud korterelamute osas. Arvamused on väga vastukäivad, nagu (ilmselt) ka ehituskvaliteet. Siiski oleks minu küsimuseks - kuidas ning mille alusel hinnata näiteks 2007.aastal Lasnamäe tagumisse ossa ehitatud korterelamute (3-korruselised) kvaliteeti?

Punktid, mida suutsin ise välja mõelda:
1. Kes oli projekteerijaks, kes ehitajaks? (Saaksin ehk mingitki taustuuringut teha)
2. Õhtul rajoonis ringi käia, kohates mõnd korteriomaniku antud majast, võtta sabast kinni ning pärida tähelepanekute osas.
3. Loomulikult jälgida võimaliku niiskuse kogunemist nurkadesse, võimalikke väikepragusid, kommunaalarvete suurust jms.
Mida aga veel tähele panna? (parkimiskohad, ühistransport, üldine asukoht jms kõik selleks, pean silmas just ehituskvaliteeti - et ei oleks olukorda, kus täna pangast kümneid tuhandeid laenates ei oleks 10 aasta pärast olukorras, kus (korter)maja elukõlbmatu, turuväärtus sellest tulenevalt ca 10 korda väiksem ning laen panga ees suur)

Taustinfoks: Algselt oli plaan osta korter vanasse paneelmajja - veidi tudeerinuna olen aga kaldunud rohkem uusehitiste poole. Hinnaklass ca 15 000€ suurem kui ~60-70 ehitatud majades, kuid planeering on palju haaravam ning siseviimistlus (näiliselt) kaunim. Tõsi, ka paneelmajas saaks planeeringut muuta, remonti teha, kõike moderniseerida - lõppetulemina on mul aga siiski korter majas, mis on tänasel päeval juba ligi pool sajandit vana. Kindlasti on palju inimesi, kes nimetatud vanu paneelmaju taevani kiidavad, kuid siiski kartus, et mõni neist lähima ca 10 aasta jooksul eluohtlikuks muutub, on südames. Lisaks on uusehitistes minu jaoks ka hubasem, mõnusam olemine. Ainukeseks murekohaks ongi ehituskvaliteet. Sealjuures mainin ära, et ei ole plaan osta elamist terveks eluks. Hetke plaanide kohaselt sooviks leida elukõlbulikku elamist ca 6-10aastaks, peale mida vahetada see millegi suurema vastu. Sooviks oleks, et antud korter oleks ka ca 10 aasta pärast elu- ning müügikõlbulik.

Kui mõttekäik täiesti mööda, palun andke sõbralikult märku - ei oma just liigkõrget pädevust ehitusalal(võhik).
Kõik mõttekäigud(ning lingid, viited) on abistavad ja teretulnud!


Lugupidamisega,
Reigo

[Manowar]

Üldiselt saad hinnata kogu ehituskvaliteeti ka viimistluse järgi, kui selles on kokku hoitud ja jälg kehva, siis pole ka eeltöödest palju oodata, hinda fassaadi olukorda, aknalaudade paigaldus, samuti aknaplekkide paigaldus, akende paigaldus, mõõda pinnatemperatuuri, kas tuul ei puhu, eriti akende juures.
Ise vaataksin läbi erinevad san. sõlmed ja lahendused, vent. kas on mõeldud, või on lihtsalt tehtud.

Sellise visauaalse vaatlemise teel võid leida päris palju märke, mis ei pruugi meeldida, põhjapanevat vastust nende märkide järgi ei saa, aga saad oma väljavalitud objektidest parima välja valida.

Kõigile teada olev tõde on, et odavalt head asja ei saa!

[Reigoo]

Suured tänud tagasiside eest. Tõepoolest, veendusin ka ise just vana teada-tuntud tões, et odava hinna eest head asja ei saa.

Nimelt käisin üht nn uusehitist kaemas. Seest oli kõik ilus. Siseviimistluses mingeid puudujääke ei täheldanud - ei mingeid pragusid, mõrasid vms. Kõik tundus väga ilus ja korralik. Sama kehtib koridori osas.
Küll aga hakkas välisfassaadil silma suur probleem.
Nimelt, on kellelgi aimu, millest võiksid olla tingitud sellised praod välisseinal?
http://album.ee/node/28590217/50340153
http://album.ee/node/28590213/50340153
http://album.ee/node/28590209/50340153
Maja kaugvaates:
http://album.ee/node/28590215/50340153

Tegemist on ilmselt mingisuguse vajumisega(?) - kas siis maja tervikuna või ainult välisvooderdus. Küsimus aga seisneb, et kui mastaapne see probleem kaugvaatlusel piltide põhjal näib. Kas küsimus on ainult visuaalses ilmes või on selle taga (ilmselt) ka suuremad mured.

Rääkisin suvalise majaelanikuga antud majast - ütles, et haldusfirma olevat neid nn pragusid suvel veidi plätserdanud, kuid selge on, et tuleks midagi suuremat ette võtta. Muidu kiitis majas elamist, mingeid muid muresid (suured küttekulud, vilets ventilatsioon vm ta ei märkinud).

Samas mikrokvartalis on umbes kuus maja, neist pooled olid nimetatud pragudega, pooled mitte. Osadel olid need suuremad, osadel väiksemad.

Ps! Ehitajaks oli "OÜ Primus Ehitus".
Ääretult tänulik kõikvõimalike üldharivate kommentaaride eest,
Reigo

[arvaja]

Krohvi pinna pinged, soojustusel.

[Manowar]

Põgusalt, kui tegu peno pinnaga, siis on võimalus, et kehvasti liimitud peno ja puudulik või lausa puuduv tüübeldus, samuti armeerimatta.

[Reigoo]

Selge. Põhjuseid võib ilmselt erinevaid olla. Panin aga ise tähele, et pea kõik praod hakkasid akende vms nurkadest ning läksid edasi mööda fassaadi.
Kui muid negatiivseid faktoreid (praod korteris, koridoris) märgata pole, kas siis puhtalt pildil nähtavad praod võiksid olla suureks ohufaktoriks, miks mitte korterit sellesse majja osta?
(kindlasti on parem maja, millel selliseid vigu pole, kuid üldjoontes - kas piltide põhjal on tegu suure ohufaktoriga, mille parandamine võib väga kulukaks kujuneda?)

[Manowar]

Akende sillustele langeb oluliselt suurem koormus, kui seinale, samuti tehakse sillused erinevast materjalist, kui on kehvasti soojustatud, siis hakkab sein erinevate temperatuuridega erinavalt mängima, silluse nurgad on soodsad kohad pragude tekkeks, tavaliselt tehakse akende ümbrusesse ja silluste nurkadesse topelt armeering.
Sellisesse majja korteri ostmisega pead kindlasti arvestama , et 1 hetk tuleb see fassaaditöö uuesti ette võtta ja kui garantii ei kehti, siis maksad omast taskust.
Keegi vist ei oska öelda, millisest põhust antud maja tehtud on?
Ei usu, et seal mingit muud ohtu on, kui mittetoimiv soojustus, esteetiline välimus ja mingi hetk ka hallitus.
Siiski on mu jutt oletuslik, ja kõik ei pruugi tõde olla.

Ei taha uskuda, et kuskil leidub ideaalne ehitis, lihtsalt pead kehvade seast parima valima.

[kah ekspert]

Selge. Põhjuseid võib ilmselt erinevaid olla. Panin aga ise tähele, et pea kõik praod hakkasid akende vms nurkadest ning läksid edasi mööda fassaadi.
Kui muid negatiivseid faktoreid (praod korteris, koridoris) märgata pole, kas siis puhtalt pildil nähtavad praod võiksid olla suureks ohufaktoriks, miks mitte korterit sellesse majja osta?
(kindlasti on parem maja, millel selliseid vigu pole, kuid üldjoontes - kas piltide põhjal on tegu suure ohufaktoriga, mille parandamine võib väga kulukaks kujuneda?)

Kui pragusid seinas seespool sama koha peal ei ole , on tõenäoliselt tegemist soojustamise ja krohvimisega seotud probleemidega. Vaja oleks teada ka seina konstruktsiooni (betoon, Fibo, Columbia, puitkarkass ? Seejärel on võimalik ennustada ...
Primus ehitust minu teada ka enam ei eksisteeri.

[Külaline]

Kui pragusid seinas seespool sama koha peal ei ole , on tõenäoliselt tegemist soojustamise ja krohvimisega seotud probleemidega. Vaja oleks teada ka seina konstruktsiooni (betoon, Fibo, Columbia, puitkarkass ? Seejärel on võimalik ennustada ...
Primus ehitust minu teada ka enam ei eksisteeri.

Kui seestpoolt on sein kipsplaadiga kaetud, ei näe midagi.

[Külaline]

Ma ei ole küll maakler aga arvan, et kui soovid 10-ks aastaks korterit ning aastal 2024 üritad uue omanikuga diili teha, siis tänased praod välisviimistluses ei mängi antud tehingu juures erilist rolli.

Rääkides hoone kvaliteedist, täpsemalt ehituskvaliteedist, tekivad mõtted ekspluatatsioonikuludest, ohutusest, tervislikkusest ja mugavusest. Kindlasti on veel omadusi, mille järgi hinnata elamu kvaliteeti (nt naabrid ). 10a perioodi jooksul ekspluatatsioonikulud = energia vajadus kütteks/jahutuseks, ventilatsiooniks, valgustus, olmeseadmed ja olenevalt asukohast ka soojaks veeks. Ehk neid kulusid mõjutavad enim ehitustööde ja -projekti kvaliteet. Seega oled omadega mäel kui saad neist asjadest võimalikult palju teada.

Ohutuse all mõtlesin ma seda, et hoone peab vastu pidama teatud piirtingimusteni. Ehk sisuliselt peab sul olema võimalik tulekahju korral ettenähtud aja jooksul hoonest evakueeruda ning kui katusel on liiga palju lund peab konstruktsioon enne varisemist piisavalt läbi vajuma, et vähemalt kellelgi tekiks idee, et äkki peaks lumekoormust vähendama

Tervislikkus - hoones on normidele vastav sisekliima, müra tase, valgustus. Sisekliima alla liigitub õhutemperatuur, pinnatemperatuur, õhuniiskus, õhu liikumise kiirus, õhu puhtus jm. Näiteks kui tegu on põrandküttel ruumidega, siis neis ruumides on õhutemperatuur toa kõrguses ideaali lähedaselt ühtlane. Radiaatorkütte puhul on aga temperatuuri jaotus ebaühtlasem (põrandad on jahedamad). Madalad pinnatemperatuurid põhjustavad kindlasti soojuslikku ebamugavust ehk nad kiirgavad nö külma. Samuti võib madal pinnatemperatuur viidata külmasillale, mis puhul on kindlasti oht niiskuse kondenseerumisele ja halvema juhul ka hallituse tekkele. Ühesõnaga sisekliima tagamisel on suur roll ventilatsioonil ja kütteliigil.
Müral ja valgustusel siinkohal pikemalt ei peatu.

Viimasena siis mugavus Suht lai teema. Mõned märksõnad oleksid parkimiskohad, jäätmemajandus, nö "targa maja" lahendused, eluruumide planeering jms. Aga eks igal ühel on omad mõtted.

Jutt saaks veel 10x nii pikk kui peaks hakkama ajusid ragistama ja ühe maja kvaliteedist mõtlema. Arvestades kogu seda korteri ostu protsessi on kõige parem kvaliteedi mõõdupuu korterelamu resident. Ja kui kannatab, siis otsi veel paar kuud, peaasi, et õige valiku teed.